Как купить квартиру в ипотеку?

Оформление ипотечного кредита – небыстрый процесс, однако ничего сложного в нем нет. Достаточно соблюдать инструкцию данной статьи и быть внимательным на каждом этапе получения ипотеки. Рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, каких типичных ошибок при обращении в банк нужно избегать.

Основные сведения

Ипотека – это залог объекта недвижимости. Банк передает вам собственные средства под процент, а гарантией их возврата становится залог вашего жилья.

По статистике, для многих ипотека – гарантированный способ обзавестись жильем не когда-либо в будущем, а здесь и сейчас. Люди предпочитают переплачивать банку, а не тратить деньги на съем жилья, которое все равно им не принадлежит на праве собственности. А достаточными сбережениями на покупку жилья без кредитов обладают только единицы.

С чего начать

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, объективно оцените свои финансовые возможности и рассчитайте такие моменты:

• стоимость квартиры;
• сумма доступного первоначального взноса;
• сумма ежемесячных платежей, которые вы готовы вносить в течение нескольких лет.

Максимальный платеж по кредиту – не более 40% от совокупного дохода супругов и других трудоспособных членов семьи. Средняя ипотечная ставка – 9,75%. Минимальный размер взноса составляет от 10-15% в зависимости от стоимости жилья и кредитной политики самого банка.

При приблизительных расчетах учтите возможные обстоятельства, которые могут потребовать повышенных финансовых трат:

1. рождение детей оказывает существенную нагрузку на семейный бюджет;
2. при оформлении кредита в долларах или другой иностранной валюте резкие скачки курса рискуют привести к непосильным расходам.

Кстати, некоторые советуют несколько месяцев потренироваться – каждый месяц нужно откладывать сумму ипотечного платежа, чтобы прочувствовать, сможете ли вы потянуть ипотеку продолжительностью в несколько лет. Заодно вы накопите подушку безопасности. Ее минимальный размер должен составлять 6 ежемесячных платежей по кредиту.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры

Покупка ипотечной квартиры состоит из следующих шагов.

1. Выберите жилье

Оформить ипотеку можно на следующие объекты недвижимости:

• квартира;
• доля в жилье;
• частный дом;
• коттедж.

Недвижимость можно купить в новостройке или на вторичном рынке.

Некоторые оформляют ипотеку на индивидуальное строительство жилья, на участие в долевом строительстве. Минус – вероятность того, что девелоперская компания на неопределенное время приостановит строительство или вообще обанкротится. Вследствие этого банков, которые сотрудничают с застройщиками, немного, и проценты по таким ипотечным кредитам существенно выше.

К примеру, если в доме деревянные перекрытия и такой же фундамент, отсутствует центральное отопление, зато есть самовольные перепланировки, то получить кредит на такое жилье не удастся.

При поиске вторичного жилья необходимо убедиться в отсутствии:

1. прав на квартиру со стороны третьих лиц (к примеру, если они отбывают тюремное заключение);
2. залогового обременения на объект;
3. ареста, наложенного на объект.

Получить все важные сведения можно в ЕГРН, заказав соответствующую выписку. Этот документ содержит все характеристики объекта недвижимости.

2. Выберите банк

Следующие советы помогут вам выбрать наиболее оптимальный и выгодный с финансовой точки зрения банк.

1. Если вы участвуете в зарплатном проекте определенного банка, направляйте заявку на ипотеку именно в это учреждение. Для зарплатных клиентов банки предлагают льготные условия кредитования: низкие процентные ставки, минимум документов, оперативное изучение заявки. Так, в Сбербанке зарплатным клиентам не нужно предоставлять справку о доходах, а минимальный стаж на последнем месте работы – 4 месяца (вместо стандартных 6 для остальных клиентов).
2. Присмотритесь к менее известным коммерческим банкам. Часто их условия кредитования выгоднее, чем в крупных государственных организациях.
3. Если вы индивидуальный предприниматель, то рекомендуется присмотреться к программам с упрощенным рассмотрением заявителей. Не все банки рассматривают ИП в качестве клиентов, так как отследить реальные доходы им бывает сложно.
4. Не пытайтесь скрыть кредитную историю. Даже если она подпорчена допущенными в прошлом просрочками, шанс на оформление ипотеки все равно есть.
5. Присмотритесь к текущим акциям банков. Они позволят оформить ипотеку по более выгодным условиям, чем в случае со стандартными программами. Некоторые банки разрабатывают программы субсидирования вместе с застройщиками.
6. При наличии дополнительных льгот (маткапитал, многодетность) рекомендуется присмотреться к банку, который работает с такими субсидиями. Обычно при наличии государственных льгот люди обращаются в Сбербанк.

К другим стандартным критериям при выборе банка относятся следующие:

• размер % ставки;
• способ подтверждения зарплаты и других источников доходов;
• стаж работы на текущем месте;
• минимальная сумма первого взноса, наличие возможности получить ипотеку без первоначального взноса (например, под залог уже имеющейся недвижимости);
• другие расходы в виде комиссий, обслуживания счета;
• форма выплаты – аннуитетные или дифференцированные платежи;
• скорость рассмотрения поданной заявки.

Имеют значение и требования, которые банк выдвигает к потенциальным клиентам. Обычно они касаются минимального и максимального возраста, размера доходов, состояния кредитной истории.

3. Подготовьте документы

Все собираемые документы делятся на несколько категорий – стандартные документы, справки о доходах, документация на жилье (если оно уже выбрано).

К стандартным документам относятся следующие:

• заявление-анкета на оформление ипотеки;
• паспорт;
• документы об образовании;
• военный билет;
• водительское удостоверение;
• свидетельство о регистрации или расторжении супружеского союза;
• свидетельство о рождении детей;
• брачный контракт.

Справки о доходах могут представлять собой такие документы:

• заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки, трудовой договор;
• справка по форме 2-НДФЛ;
• налоговая декларация;
• выписка с зарплатного счета, другие выписки с банковских счетов;
• свидетельство пенсионного гос. страхования;
• документы о наличии недвижимости, дорогостоящих имущественных объектов.

Документы на жилье:

• правоустанавливающая документация на объект недвижимости;
• схема помещения, его характеристика;
• отчет о стоимости объекта недвижимости;
• паспорт продавца недвижимости;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений, арестов объекта;
• письменное разрешение супруга продавца на оформление договора купли-продажи, заверенное у сотрудника нотариального агентства.

Обычно документы на объект недвижимости предоставляются только после того, как банк одобрил заявку.

Указанные списки документов не являются исчерпывающими. Если у вас есть дополнительные документы, которые характеризуют вас как перспективного и обеспеченного заемщика, обязательно подготовьте и их. К тому же у каждого банка могут быть свои требования к предоставляемым справкам и бумагам.

К примеру, если человек оформляет ипотеку с использованием материнского капитала, выдаваемого на 2 и последующих детей, то необходима справка о состоянии счета материнского капитала.

Заявление на получение ипотеки в большинстве банков можно отправить в режиме онлайн. Достаточно вписать в готовую форму на сайте банка личные сведения (ФИО, адрес проживания, контактные данные – № телефона, e-mail), информацию о работодателе и размере доходов, об имеющейся недвижимости. После этого нужно отправить заявку на рассмотрение, ожидая решения банка.

4. Дождитесь решения банка

Решение по заявке на ипотеку принимается банком в течение 7-14 дней. Если банк специализируется исключительно на ипотечном кредитовании, то рассмотрение обращения может занять до 3 рабочих дней.

Одобрение заявки по ипотеке действует не более 3 месяцев. Конкретный срок зависит от политики банка. Если заявитель не успеет предоставить учреждению жилье, то ему потребуется заново подавать заявку и предоставлять документы.

Жилье потребуется оценить, воспользовавшись услугами независимого оценщика. Финансовые учреждения не имеют права навязывать заявителям конкретную организацию.

Еще 1-2 недели уходит на то, чтобы банк проверил предоставленный объект недвижимости. В это же время специалисты проводят оценку стоимости страхования и жилья, подготавливают документы на подписание.

5. Заключите договор

Предпоследний шаг – заключение договора. Перед его подписанием изучите все условия:

• предмет ипотечного кредитования;
• оценка объекта;
• размер и срок выполнения финансовых обязательств по ипотеке;
• дополнительные платежи (ежегодная комиссия, услуги оценщиков, оформление сделки в Росреестре);
• основания для начисления штрафов.

Также необходимо изучить ограничения, накладываемые на объект до полного погашения ипотеки. К примеру, обычно заемщик не может продавать жилье, сдавать его в аренду, проводить перепланировку. Чаще всего допускаются только незначительный косметический ремонт.

Отдельным пунктом изучите вопросы страхования. Согласно российскому законодательству, в обязательном порядке страхуется исключительно заложенный объект имущества. Требования банка застраховать жизнь и здоровье не являются правомерными. Но при отсутствии такого страхования ипотечная ставка повышается – так банк страхует себя от возможных невыплат со стороны заемщика.

6. Оформите право собственности

Заключительный шаг – оформление права собственности на недвижимое имущество. Как только будет проведена государственная регистрация, переход права считается завершенным. Продолжительность регистрации – от 3 рабочих дней до 1 месяца.

После получения банком документов, которые подтверждают право собственности, организация переводит на счет клиента денежные средства в указанном размере (или выдает их в форме наличных). Также могут использовать депозитную ячейку или передать средства через аккредитив. Если человек покупает квартиру в новостройке, то банковская организация перечисляет средства застройщику в безналичной форме.

Типичные ошибки

Чтобы предотвратить проблемы с кредитом и жильем, избегайте следующих ошибок.

1. Решение, принятое импульсивно, на эмоциях

Часто можно увидеть красочные объявления от застройщиков, содержащие привлекательные скидки, акции, цены – компании хотят, чтобы клиенты принимали решение, не обдумав его. Однако необходимо решить, где вы будете жить, пока жилье строится, во сколько обойдутся ремонтные работы в новостройке, где находится многоквартирный дом, сколько времени вы будете тратить на дорогу.

2. Быстрое оформление сделки

Нередко застройщики предупреждают клиентов, что предлагаемые ими акции и бонусы действуют только несколько дней, поэтому сделку нужно заключать сейчас же. Но если потратить время на изучение кредитных программ других банков, то можно без труда найти более выгодные предложения.

3. Невнимательное подписание договора

Это важный этап сделки, так как договор содержит все права и ответственность участников соглашения. Необходимо внимательно изучить текст документа и задать менеджеру все возникающие вопросы по ходу прочтения, а они у вас наверняка появятся.

Если кредитные условия вызывают у вас сомнения и внутренние противоречия, не подписывайте договор. Иначе есть риск того, что в течение последующих лет вас не будет покидать чувство обманутости.

4. Допущение просрочек по кредиту

Банки получают дополнительную прибыль на ошибках своих клиентов.

К примеру, некоторые условия кредитования включают в себя такие требования: если забыть продлить договор страхования жизни, то по документам его якобы нет, что влечет к автоматическому повышению ставки по кредиту, а также к пеням и штрафам за платеж в неполном объеме (если человек не знал об этом условии).

Рекомендуется настроить автоплатеж, который каждый месяц будет переводить деньги на ипотечный счет до даты списания ежемесячного платежа. А если была допущена просрочка, нужно сразу же погасить задолженность.

Оформление ипотеки с материнским капиталом

Семьи с детьми часто используют маткапитал для того, чтобы обзавестись собственным жильем. Его можно направить на первый взнос, выплату процентов или тела кредита.

В остальном процедура оформления ипотеки под материнский капитал аналогична. Необходимо подобрать квартиру, выбрать банковскую организацию, подготовить документы и направить в банк заявку. Единственное – придется пообщаться с представителями ПФР с требованием перевести средства со счета Пенсионного фонда на банковский счет.

Практика показывает, что ПФР почти не отказывает в перечислении маткапитала на банковский счет по выплате ипотеки. Основаниями для отрицательного решения выступают, к примеру, недостоверные сведения, ошибки в предоставленных документах или стремление заявителя скрыть тот факт, что из-за своего аморального поведения и поступков он был лишен родительских прав.

Подводим итоги

Таким образом, процедура получения ипотеки сегодня максимально упрощена, так как банки из-за высокой конкуренции стремятся предложить клиентам выгодные условия кредитования. В то же время следует внимательно изучать условия сотрудничества с финансовым учреждением, которые прописываются в договоре. Компульсивное оформление кредита может дорого вам обойтись.