Покупка доли в квартире – сложнейшая операция, в которой легко можно оказаться ни с чем. В случае, когда недвижимость является общей для нескольких людей, то для каждого из них существует ограничение на распоряжение ею: любой из собственников в праве распорядиться квартирой как ему удобно, но при этом, он обязан соблюдать интересы остальных. Именно это и является камнем преткновения при покупке доли – сделка подразумевает огромный риск, финансовый в том числе, требуется тщательная проверка документов и других дольщиков.
Что представляет собой процедура?
Для того, чтобы понять всю процедуру – нужно проследить ее ход с другой стороны. Основной принцип российского гражданского законодательства гласит, что все граждане имеют одинаковые права. Этот принцип распространяется и на право пользования квартирой. Потребуется согласие других собственников на продажу части третьему лицу (реализуется по 1 пункту 246 статьи ГК РФ).
Согласно статье 250, продавец в письменном виде (это обязательное условие) извещает других владельцев о том, что он продает свою часть, указывает цену и другие условия. У других владельцев есть преимущественное право покупки, которое дает им право в течение месяца выкупить часть продающего за установленную им цену.
Если один из собственников посчитает, что было нарушено его преимущественное право покупки, он может обратиться в суд в течение трех месяцев. Суд может присудить ему право и обязанность покупателя части недвижимости. Важный нюанс при этом заключается в том, что согласно 200 статье, срок исковой давности начинается с того момента, как один из собственников узнал о нарушении своих прав.
Исходя из этого, продажа доли третьему лицу может быть осуществлена только в том случае, если другие участники отказались от покупки или не осуществили ее в течение месяца.
Для того, чтобы продать долю в квартире – требуется ее выделить. Выделение — означает установление реальных границ для доли, опираясь на занимаемый ею процент. В проблемных ситуациях, создается ее соотношение к общей площади. Именно на это стоит обратить внимание покупателю – часть не есть комната, а есть определенное пространство от общего метража.
Собственник, затеявший сделку обязан иметь при себе документ, подтверждающий его право на владение недвижимостью и имеющий сведения о процентах принадлежащей ему доли.
Какие законы сопровождают продажу и покупку
- О порядке регистрации прав на имущество может подробно рассказать федеральный закон о государственной регистрации (Ф3 218).
- Все, что касается проведения каких-либо действий по долевому имуществу содержится в статьях 244-259 ГК РФ.
- Нормы постоянно обновляются или дополняются. В 2016 году был немного отредактирован вышеупомянутый закон о госрегистрации – теперь абсолютно любая сделка, связанная с долевой недвижимостью обязана быть осуществлена под руководством нотариуса. Это было сделано с целью предотвращения обманов и конфликтов между всеми участвующими сторонами.
- Статья 244 подразумевает, что общая недвижимость может быть поделена в некоторых долях, а может быть и не определена, при этом она обязательно имеет несколько владельцев.
- Договор купли-продажи для доли в квартире оформляется обычным образом, так же, как и подобные процедуры. Статьи, которые регулируют данный процесс: 554-555 ГК РФ.
- Передача недвижимости закреплена и реализуется в рамках 556 статьи, осуществляется в форме акта.
Так как наша система далека от идеала, то лучше следить за тем, какие изменения происходят относительно долевого участия в законах, которые отвечают за это. Небольшое изменение может существенно изменить правила и порядки осуществления продажи и вообще других действий в контексте долевого участия.
Покупка доли: все детали и необходимые документы
Сейчас потребуется подробно рассмотреть права и обязанности покупателя, опираясь на то, что уже было освещено выше для продавцов и владельцев.
Подготовка документов – одна из важных частей в осуществлении сложных юридических сделок.
Для покупателя не требуется предоставления огромного перечня документов, достаточно паспорта и кода налогоплательщика.
Но стоит сделать акцент на том, что необходимо внимательно проследить наличие тех документов, которые будут участвовать в сделке и которые имеют огромную важность. Несмотря на то, что весь процесс покупки осуществляется через нотариуса – проверить наличие следующих документов будет не лишним.
- Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю;
- Договор, который идет в дополнение к свидетельству и фиксирует то, что сам собственник получил продаваемую им часть квартиры на законных основаниях.
От покупателя требуется лишь проверить наличие и участие этих документов в сделке, проверкой их подлинности будет заниматься Росреестр, когда будет производиться регистрация.
Особое внимание также следует уделить и наличию документов личности продавца. Вообще, большое значение нужно уделять личности продавца, т.к. обычно продажа части квартиры дело не очень выгодное, лучше проверить мотивацию продавца.
Стоит обратить внимание на представленный продавцом собственником доли предыдущий договор, подтверждающий его право на эту недвижимость. Конкретно, стоит обратить внимание на срок давности его заключения. Если предыдущий раз, долю продавали не так давно, то лучше задуматься о состоянии и качестве недвижимости, возможно есть какой-то существенный минус.
Договор обязан содержать в себе адрес недвижимости, его характеристики (площадь, размеры, этаж, состояние дома). Перед составлением договора, лучше проверить эти характеристики, дабы не попасться на обман.
В договоре обязательно должны быть прописаны: цена, сроки заключения, сроки освобождения предыдущим владельцем доли (рекомендуется обратить на это пункт большое внимание). Приемлемым вариантом считается тот, при котором предыдущий владелец освобождает долю незадолго до заключения договора.
«Выкуп доли у родственников представляет собой ту же самую сделку, если бы в ней участвовали лица, не имеющие никакого отношения к покупателю»
Подводные камни при осуществлении сделки
- Уже был упомянут важный факт, гласящий о том, что доля не является изолированной от других собственников комнатой и поэтому при сделке следует уточнить заранее о том, что по факту будет принадлежать покупателю после осуществления купли-продажи;
- Требуется проверить адрес, дом, все упомянутые в договоре характеристики. Очень часто бывает, что мотивация продажи доли, связана с другими владельцами квартиры или связана с текущим состоянием квартиры или дома, тщательная проверка не навредит;
- Процедура дарения. Существует мошенническая схема, согласно которой покупателю предлагают неформальную сделку. Суть ее заключается в том, что мошенник, он же и один из владельцев недвижимости, предлагает покупателю не заключать договор купли-продажи, а заключить договор дарения, то есть он передает часть квартиры покупателю бесплатно. На деле же просит за это деньги, ссылаясь при этом на то, что заключение договора купли-продажи является долгим и осуществляется сложнее, чем дарение. Основная проблема в том, что после получения доли новый собственник не имеет права заявлять в суд на продавца, если ему не понравилась недвижимость, т.к. официально денег он за нее не отдавал.
Основная причина, по которой как раз-таки и возникают подводные камни – это состояние квартиры и те люди, которые там живут (официально это называется моральным аспектом). Покупателю лишь следует тщательно проверить предлагаемую долю и проживающих людей, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Также от него требуется обращать внимание на участвующие в процессе покупки документы.
Небольшой комплекс мер, направленный на удостоверение в том, что сделка пройдет гладко – поможет избежать проблем и конфликтов, оказаться обманутым при покупке какой-либо части недвижимости хуже, чем если бы это было связано с полноценной квартирой. Именно поэтому сделка является сложнейшей, но не из-за огромного перечня документов или нескольких стадий проведения, а по сути из-за незначительных, но массовых причин.
Покупка доли в квартире на средства материнского капитала
Возможность потратить деньги из маткапитала на покупку доли в недвижимости подразумевается, но требуется обговорить важную вещь – ПФР в праве отклонить запрос, и самое главное – можно подавать заявку на трату средств только в том случае, если покупаемая часть, будет поделена на равные доли между другими собственниками, в противном же случае фонд откажет в выделении средств.
Основная сложность заключается в том, что следует убедить сотрудников пенсионного фонда в том, что покупка части недвижимости для отдельной семьи будет действительно улучшением жилищных условий (основное требования в реализации маткапитала) относительно имеющихся.
Важно то, что у матери в таком случае есть полное право оспорить решение фонда через суд. Также важный нюанс – не стоит пытаться обналичить деньги, то есть в таких случаях, когда доля продается, но предыдущий владелец не выписывается, все это будет проверяться и подобные махинации являются наказуемыми.
Покупка доли в ипотеку
Сделка, к примеру, через Сбербанк, может быть осуществлена согласно так называемому «принципу последней доли», то есть, когда, только одна доля не принадлежит покупателю и он хочет попросить денег на ее покупку. В таком случае, после покупки доли, квартира переходит как залог в банк. Подобные условия часто выдвигаются при оформлении ипотеки без поручителей.
- В среднем, срок кредита может составлять от 5 до 25 лет;
- Ставка, если опираться на Сбербанк составляет в среднем 14% годовых;
- При этом первоначальный взнос составляет 10% от общей стоимости, которую предложил продавец.
Если подобная сделка осуществляется между родственниками, то банк вряд ли одобрит ипотеку. Как известно, перед заключением сделки с заемщиком, сотрудники банков тщательно проверяют все детали сделки, документы.
Купить какую-то часть в квартире, используя ипотеку, без «принципа последней доли» на данный момент невозможно. В банках не предусмотрены программы ипотечного кредитования на другие случаи.
Альтернативным в данном случае будет вариант, при котором берется кредит, где в качестве цели указывается приобретение доли в недвижимости. Такие варианты имеют место быть и потихоньку проникают в кредитную систему.
Минус состоит в том, что для таких предложений огромные проценты и поэтому следует взвесить все «за» и «против», прежде чем подавать заявку в банк.
