Люди, являющиеся близкими родственниками, часто желают поменяться недвижимостью, поэтому ими используется родственный обмен квартирами. Процедура заключается в обмене жилыми объектами, причем она сопровождается внесением необходимых изменений в Росреестр. При необходимости вносится доплата одним участником сделки. При использовании муниципальных объектов требуется разрешение от местной администрации.
Законодательное регулирование
В ст. 567 ГК приводятся сведения о правилах родственного обмена недвижимостью. Процесс заключается в мене жилья, которая сопровождается составлением официального соглашения, подписываемого обоими родственниками.
Внимание! Мена представлена двухсторонней сделкой, поэтому разрешается участие не только родственников, но и посторонних лиц (Мена — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон передает в собственность другой то или иное имущество).
Если между людьми имеются родственные связи, то они все равно не могут пользоваться какими-либо привилегиями. Поэтому для всех лиц предъявляются одинаковые требования и условия.
Способы
Обмен недвижимостью между родственниками может выполняться разными способами. К ним относится:
- Составление договора мены. Каждый участник выступает как продавцом, так и покупателем. Мена может быть равноценной, когда квартиры обладают одинаковой стоимостью и площадью, а также неравноценной, поэтому одна сторона вносит доплату. Формирование контракта выполняется непосредственными участниками или приглашенным нотариусом. Каждый участник уплачивает налоги, но за счет оформления имущественного вычета можно получить освобождение от уплаты НДФЛ.
- Формирование контракта купли-продажи. Этот метод используется родственниками, которые не доверяют друг другу. Составляется сразу два договора, причем каждый документ заверяется в нотариальной конторе. Каждое соглашение передается работнику Росреестра для внесения изменений в реестр. Оба участника уплачивают НДФЛ, равный 13% от полученной прибыли.
- Дарение. Этот вариант наиболее приемлем, так как сделка осуществляется без уплаты налогов. Это обусловлено тем, что участниками процесса являются родственники. Каждой стороной составляется дарственная, поэтому на основании этих документов происходит обмен. Единственным недостатком способа является невозможность потребовать доплату. Но если между родственниками имеются доверительные отношения, то они могут договориться о внесении нужной суммы.
Участники сделки самостоятельно определяют подходящий метод.
Куда обращаться?
Родственники, планирующие мену, задумываются о том, где оформлять документацию. Процедура обязательно регистрируется работниками государственных органов. Поэтому приходится обращаться в инстанции:
- если заключается ДКП, то используются услуги нотариуса, берущего за удостоверение документов определенную плату, которая зависит от применяемых тарифов;
- заключенные контракты или правильно составленные дарственные передаются в Росреестр, так как на основании этих правоустанавливающих документов вносятся изменения в ЕГРН;
- если имеется неприватизированное жилье, выданное гражданам на основании соглашения соцнайма, то процесс требует привлечения представителя местной администрации.
После регистрации права выдается выписка из ЕГРН, которая содержит данные о новых владельцах. Если граждане не являются собственниками квартир, то сделка заключается с привлечением муниципалитета, так как переоформляются соглашения соцнайма.
Обмен приватизированных квартир
Он заключается в смене собственников двух объектов недвижимости. Для этого можно пользоваться договором мены, дарственными или ДКП. Каждая квартира переписывается в Росреестре на нового владельца, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Если обе квартиры приватизированы, то процесс обмена является упрощенным. Для этого достаточно составить соглашения, уплатить пошлину и подать нужный пакет документов в Росреестр.
Внимание! За регистрацию нового жилья каждым собственником уплачивается пошлина, равная 2 тыс. руб.
Любой договор составляется в письменном виде и заверяется нотариально. В тексте приводятся технические параметры обоих объектов, адреса квартир и другие характеристики. К договору прикладываются выписки из ЕГРН, экспликации, кадастровые паспорта и поэтажные планы.
Обмен приватизированного жилья на неприватизированную квартиру
Если один из родственников пользуется недвижимостью на основании договора соцнайма, то сделка значительно усложняется. Для проведения процедуры требуется приватизация жилплощади.
Только после того, как объект будет зарегистрирован на человека в Росреестре, он может совершать разные сделки, представленные дарением, меной или продажей.
Другой вариант заключается в совершении разных действий гражданам. Человек, который является владельцем объекта недвижимости, оформляет дарственную на родственника. Гражданин, проживающий в своем жилье на основании договора соцнайма, прописывает в жилплощади другого участника сделки, после чего выписывается из квартиры.
Обмен муниципальными объектами
По ст. 72 ЖК обмен жилья, принадлежащего муниципалитету, разрешается даже при нахождении объектов в разных городах. Но обычно местная администрация принимает положительное решение только при условии, если квартиры обладают одинаковой площадью и находится в пределах одного города. К правилам такого обмена относится:
- сделка разрешается только при наличии разрешения от администрации региона;
- составляется договор в трех экземплярах, причем один документ остается у представителя муниципалитета;
- у каждого участника должен иметься оригинал контракта соцнайма;
- администрация может отказать при наличии веских причин, например, при нахождении одного объекта в аварийном доме или при существенной разнице в площади.
Внимание! Запрещается мена, если в жилье, где проживают посторонние лица, будет вселен человек, имеющий хронические заболевания.
Если граждане на свой запрос получают отрицательный ответ от администрации, то они могут обжаловать его в суде. Для этого подготавливается иск, к которому прикладывается документация, полученная из муниципалитета.
Если в какой-либо недвижимости проживают дети, то необходимо дополнительно разрешение от органов опеки. Специалисты данной службы требуют доказательств, что дети будут переселены в качественную и хорошо обустроенную жилплощадь, так как не допускается ухудшение жилищных условий.
Какие подготавливаются бумаги?
Для обмена необходимо подготовить полный пакет документов. Он зависит от того, на каком основании жилплощадь используется тем или иным участником. Стандартно необходимы документы:
- выписка из ЕГРН, содержащая данные о собственниках и прописанных лицах;
- кадастровый паспорт на каждый объект недвижимости;
- если жилье является муниципальным, то подготавливается договор соцнайма, составленный с администрацией региона;
- договор, например, может использоваться соглашение мены, ДКП или дарственные;
- разрешение от органов опеки, если в какой-либо недвижимости проживает ребенок.
Важно! С помощью выписки из ЕГРН не только определяются владельцы жилья, но и выявляются разные обременения, представленные арестом или залогом, поэтому при их наличии запрещены сделки с жилплощадью.
Цена и сроки оформления
На процесс тратится от 3 до 20 дней в зависимости от выбранного способа. Обычно сложности появляются во время сбора нужной документации. Иногда требуются запросы из других регионов, что значительно замедляет процесс.
Для переоформления недвижимости уплачивается госпошлина в размере 2 тыс. руб. с каждого нового собственника. Иногда приходится уплачивать налог, составляющий 13% от стоимости жилья или полученной прибыли.
Особенности налогообложения
Если используются дарственные, составляемые между родственниками, то не возникает необходимость уплачивать НДФЛ. Поэтому граждане часто предпочитают составлять договор дарения. 
Если меняются неприватизированные объекты, то граждане не получают какую-либо прибыль, поэтому освобождаются от уплаты НДФЛ.
Но если используется договор мены или соглашения купли-продажи, то уплачивается НДФЛ. При мене учитывается только размер доплаты, от которой государству перечисляется 13%. Расчет НДФЛ при продаже жилья производится с учетом правил:
- если продавец владел квартирой больше 3 или 5 лет, то он получает освобождение от уплаты НДФЛ, а также ему не нужно сдавать декларацию 3-НДФЛ;
- если жилье продается сразу после покупки, то налог платится только с разницы между покупной и продажной ценой;
- если жилплощадь продается по меньшей стоимости, чем она покупалась, то НДФЛ не уплачивается, но до 30 апреля следующего года в ФНС сдается декларация;
- освобождение от уплаты налога можно получить с помощью оформления имущественного вычета, но он предлагается только официально работающим гражданам, за которых работодатель уплачивает подоходный налог.
Важно! Так как сделка совершается между родственниками, то наиболее выгодно составить договор дарения каждому участнику, договорившись о необходимых доплатах между собой.
Заключение
Родственный обмен квартирами может выполняться с помощью разных соглашений. Мена возможна в отношении приватизированных или муниципальных объектов. Для заключения сделки требуется подготовить полный пакет документов, а также зарегистрировать переход права. При определенных обстоятельствах приходится уплачивать НДФЛ и сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ.
