Возникновение права собственности на недвижимое имущество

Возникновение права собственности на недвижимое имущество наступает и прекращается по одним и тем же законам, регламентированным действующим законодательством. Каждый из них указан в Гражданском кодексе Российской Федерации, а особенности процедуры подтверждения права собственности регламентируются Федеральным законом от 2015 года №218 «о государственной регистрации недвижимости».

Каковы случаи возникновения права собственности

Статья 209 ГК РФ трактует право собственности, как право владеть, распоряжаться и пользоваться собственником своим имуществом. Данный подход характерен для всех объектов правоотношений, включая и недвижимое имущество. Возникновение его обусловлено наступлением следующих случаев (ст. 218 Гражданского кодекса России):

• приобретение недвижимого имущества в процессе совершения сделки по его отчуждению (купля-продажа, дарение, обмен);
• возведение нового объекта недвижимости;
• получение в ходе принятия наследства;
• принятие недвижимого объекта при осуществлении реорганизации юридического лица (недвижимость передается правопреемникам);
• завладение бесхозным недвижимым имуществом;
• полное погашение членских взносов участником потребительского кооператива за приобретаемый объект недвижимости.

Указанный перечень не является исчерпывающим. Нормами гражданского права предусмотрены иные причины возникновения прав на недвижимость (ст.235 ГК).

С какого момента возникает право собственности

Согласно действующим законам, любое действие, направленное на приобретение, ограничение, передачу и ликвидацию права собственности на недвижимые вещи, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество – единственное основание свободного владения, распоряжения и пользования таковым объектом!

Подписанный договор по отчуждению недвижимого имущества порождает права и обязанности между его сторонами, исполнение которых возможно с предусмотренной им даты. В отношении третьих лиц новый собственник может реализовывать свое право собственности на приобретенное имущество только после государственной регистрации такового договора.

Регистрация производится специальным государственным органом – Росреестром. Подача документов на признание права собственности на недвижимость производится в муниципальное отделение данной организации двумя способами:

• на бумажных носителях (лично в управление Росреестра или его уполномоченному представителю при выездном приеме, по почте, через многофункциональные центры);
• в электронном виде (через личный кабинет на едином портале Госуслуг или непосредственно на сайте rosreestr.ru).

Если документы подаются доверенным лицом, то его права должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью. Если документация направляется посредством сети Интернет в электронном виде, то они должны быть заверены электронной подписью.

Госрегистрация права собственности – платная услуга. За нее следует заплатить государственную пошлину. Размер ее можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Этот сбор должен быть уплачен до момента подачи заявления в регистрирующий орган (на бумажных носителях) или после подачи документации, но до рассмотрения их должностными лицами (в электронном виде).

Подтверждением уплаты пошлины служит квитанция, выдаваемая банком. Сбербанк России размещает информацию, подтверждающую произведенную оплату пошлины, в государственной информационной системе государственных и муниципальных платежей. Это избавляет людей от обязанности лично предоставлять данную информацию.

Оспорить государственно зарегистрированное право на недвижимость возможно только через судебные органы.

Когда право собственности на имущество признается без прохождения госрегистрации

Статья 8.1 ГК РФ предусматривает общий принцип возникновения всех прав на имущество – с момента регистрации в государственном органе. Однако, внесенные в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» изменения от 16.09.2019 года установили исключения. Согласно им, право собственности на недвижимые вещи признается возникшим без прохождения процедуры госрегистрации в следующих случаях:

• когда недвижимость была получена по законным основаниям до вступления в законную силу ФЗ № 122 от 1997 года;
• в ходе наследования;
• при переходе к члену кооперативного товарищества права на недвижимый объект, ради которого оно и было создано. Указанное основание имеет право быть только при внесении всех положенных взносов;
• в случае реорганизации компании, в результате которой вновь образованные фирмы получают имущество реорганизуемого субъекта. В данном случае возникновение права начинается с даты, которой датирован лист записи Росреестра о проведенном преобразовании юридического лица.

Когда возникает право собственности на самовольное строение

При окончании строительства объекта недвижимости без специального на то разрешения государственных органов, права на него могут быть признаны только в судебном порядке. Суд признает самострой законным только при доказывании истцом/ответчиком факта принятия им всех необходимых мер для получения разрешающих на строительство документов от различных инстанций. Вторым условием является отсутствие создания угрозы для жизни и здоровья людей объектом завершенного незаконного строения.

Только на основании судебного акта Росреестр произведет госрегистрацию указанного в нем здания. С момента внесения уполномоченными должностными лицами записи в ЕГРН, что подтверждается листом записи, у собственника возникают права на самовольно построенную недвижимость.

Когда приобретается право собственности на бесхозный объект недвижимости

Действующее законодательство России предусматривает возможность приобретение в собственность недвижимых объектов строительства. Это возможно, только если:

• подтвержден факт владения таким строением на протяжении 15 лет (например, свидетельские показания соседей, местной администрации или управляющей компании);
• непрерывный характер пользования. Это выражается в постоянном исполнении владельцем прав и обязанностей собственника;
• владелец должен быть добросовестным. Он знает о том, что местонахождение законного собственника занимаемой недвижимости не известно либо последний просто отказался устно от своих прав на это имущество;
• владелец выполняет все обязанности собственника здания. Например, осуществляет капитальный и текущий ремонты недвижимости, платит коммунальные платежи, делает запросы в госорганы для решения бытовых проблем по данному строению;
• владение на условиях, предусмотренных законами для того или иного договора.

В роли владельца может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Исковая давность, как одна из причин признания права собственности на недвижимое имущество, распространяет свои правовые формы не только на бесхозную недвижимость, но и на объекты самовольной постройки.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество приобретается новым собственником в момент внесения таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости, подтверждением чего служит выдаваемый Росреестром лист записи.