Продажа комнаты в коммунальной квартире – это одно из самых распространенных объявлений на рынке недвижимости. Это неплохой вариант вложения денег. Однако следует помнить, что приобретаться будет часть общей площади.
Комната сама по себе может находиться в частной собственности, а вот площадь мест общественного пользования (туалет, ванная, кухня) делится на количество комнат в квартире. Собственнику принадлежит определенная их доля, которая прописывается в правоустанавливающих документах на недвижимость.
Каковы действия при продаже комнаты?
Процесс купли-продажи комнаты в коммуналке имеет свои особенности. Это обусловлено тем, что приобретается доля жилого помещения, а не весь объект целиком.
Алгоритм действий состоит из:
- осмотра комнаты на пригодность ее для проживания;
- изучения правоустанавливающих документов на приобретаемую недвижимость;
- ознакомления с соседями;
- получение согласия на сделку всех собственников продаваемой комнаты;
- оповещения сособственников о продаже;
- нотариального удостоверения письменных ответов соседей;
- сбора пакета документов;
- составления и подписания договора купли-продажи;
- регистрации сделки в Росреестре;
- получения правоустанавливающего документа на нового собственника.
Каждый из этих пунктов имеет свои нюансы.
Осмотр комнаты
Приобретаемый объект недвижимости должен быть пригодным для проживания в нем физического лица. Следовательно, должны быть соблюдены все санитарно-гигиенические нормативы – наличие санузла, водопровода, отопления, помещения для приготовления пищи. Последнее обязано отвечать всем требованиям пожарной безопасности. Эти моменты формируют стоимость продажи.
Анализ документов
Отчуждаемое имущество должно принадлежать продавцу на праве частной собственности.
Внимание! Право распоряжаться имуществом принадлежит только его законному собственнику. Купля-продажа не приватизированного жилья запрещена законом. С не приватизированным жильем можно совершить только процедуру обмена, и то, только с согласия муниципалитета, владеющего этой недвижимостью.
Это положение носит императивный характер и не требует доказывания. Нормы Гражданского кодекса РФ характеризуют сделку купли-продажи по отчуждению имущества как передачу продавцом другому лицу в собственность имущества. Статья 209 расшифровывает понятие права собственности как владение, пользование и распоряжение собственником своим имуществом. Это означает, что осуществление этих прав возникает только в отношении собственного имущества. Этот факт должен пройти государственную регистрацию.
В Жилищном кодексе России речь идет только об обмене неприватизированными жилыми площадями. Этому посвящены статьи с 72 по 75 включительно. Ни в одном действующем законе Российской Федерации нет упоминания о возможности приобретения в собственность неприватизированной недвижимости.
В документах собственником может быть прописано специализированное жилищное учреждение. Например, министерство обороны, департамент образования муниципалитета. Законность пребывания конкретного лица в продаваемой комнате должно подтверждаться договором аренды. Это не наделяет гражданина правом осуществлять продажу помещения. Все документы по сделке должны быть составлены от лица владельца.
Следует обратить внимание на характеристики приобретаемой жилплощади, указанные в свидетельстве о праве собственности. Она должна описываться как жилое помещение.
Внимание! Проживание физических лиц в нежилых помещениях не предусмотрено действующими законами. Использование помещения для бытовых нужд возможно только после переоформления статуса «нежилого» в «жилое».
В правоустанавливающем документе указывается количество собственников комнаты. Возможны два варианта:
- указан один владелец, но помещение находится в совместной собственности супругов;
- указано несколько правообладателей с конкретными долями этой собственности.
В обоих случаях законность купли-продажи комнаты будет признана только при наличии согласия второго супруга или остальных сособственников. Это закрепляется письменно и удостоверяется у нотариуса.
Обязательно нужно запросить справку о регистрации. В ней не должно быть указано ни одного лица. Все владельцы подлежат выписке из продаваемой комнаты. В случае указания в документе несовершеннолетнего гражданина, следует отложить сделку до момента снятия его с регистрационного учета.
Внимание! Выписка из приобретенной в собственность жилой недвижимости несовершеннолетних детей без согласия его законных представителей возможна только через суд.
Знакомство с соседями
К этому вопросу нужно подойти со всей ответственностью. Соседи – это люди, которые будут разделять с вами места общего пользования. Не всегда их представители законопослушны. Если комнату приобретает семья с несовершеннолетними детьми, то плохим показателем для развития ребенка будет соседство с физическими лицами, которые страдают алкогольной или наркотической зависимостью.
Согласие или отказ собственников комнаты на ее продажу
При совместной собственности один из супругов может распорядиться принадлежащим им в равных долях имуществом только с согласия второго. Этим обусловлена неоспоримость совершаемой сделки. В противном случае, после продажи совместной комнаты супруг, чьи права были ущемлены, имеет право признать сделку незаконной.
Долевое владение недвижимостью ограничивает свободу права собственности каждого из владельцев. Для продажи жилья требуется письменные согласия всех собственников.
Волеизъявление подлежит закреплению на бумажном носителе и нотариальному заверению.
Извещение соседей о предстоящей продаже
Действие предусмотрено ст. 42 Жилищного кодекса РФ и ст. 250 Гражданского. Нарушение нормы права влечет возможность оспаривания в суде совершенной сделки купли-продажи. Срок исковой давности в этом случае составляет 3 месяца.
Внимание! Действующим законодательством предусмотрена обязанность извещения соседей коммунальной квартиры, а не доставки и вручения им письма.
В юридической литературе данная обязанность называется правом преимущественной покупки. Каждому участнику долевой собственности продавец обязан направить письменные уведомления одинакового содержания об отчуждении помещения. В документе необходимо указать:
- ФИО продавца, реквизиты его правоустанавливающего документа;
- адрес регистрации;
- адрес проживания (в случае, если место пребывания отлично от места регистрации);
- предмет продажи со ссылкой на правоустанавливающие документы;
- стоимость, по которой выставляется недвижимость на продажу;
- срок на выражение согласия либо отказа (один месяц);
- подпись и дата.
Сособственники общей собственности свой ответ могут указать на самом бланке полученного уведомления либо составить ответное письмо.
Извещение может быть вручено лично каждому соседу или направлено по почте заказным письмом с уведомлением. В случае уклонения участников общей долевой собственности от получения письма, продавцу следует незамедлительно отправить его через почтовую связь.
Возможна ситуация, что сособственник не известен. Можно обратиться в Росреестр по месту регистрации с запросом о выдаче выписки из ЕГРП на коммунальную квартиру. В ней указываются все владельцы.
В случае прописки в продаваемом помещении несовершеннолетних граждан, извещение о предстоящей сделке направляется в органы опеки и попечительства.
Внимание! Извещать о предстоящей продаже нужно только соседей-собственников.
Законом установлен 30-дневный срок дачи письменного ответа на письма. Полученные отказы сособственников от покупки выставленной на продажу комнаты подлежат нотариальному удостоверению. Если свою волю владельцы других комнат в коммуналке выразили до истечения указанного выше срока, то продавец имеет право не ждать окончания установленного времени для совершения сделки. Нарушение собственниками других комнат срока дачи ответа расценивается как их отказ от притязания на продаваемое жилое помещение.
Документы, необходимые для совершения перехода права собственности
После извещения сособственников по коммунальной квартире о предстоящей сделке купли-продажи, необходимо выписать всех физических лиц из комнаты и погасить долги по квартплате.
Купля-продажа комнаты оформляется письменным договором. Перед государственной регистрацией в Росреестре, он должен пройти нотариальное удостоверение. Нотариусу должны быть предоставлены следующие документы:
- договор купли-продажи;
- паспорта всех сторон сделки;
- согласие супруга, совладельцев, органов опеки и попечительства (если среди собственников есть ребенок) на одобрение совершаемой сделки;
- готовые уведомления об отправке уведомлений о продаже на имена других собственников коммунальной квартиры;
- документы, подтверждающие право собственности на объект продажи;
- кадастровый паспорт комнаты;
- справка о снятии с регистрации из помещения;
- справка управляющей компании об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.
Нотариус осуществляет проверку всей полученной документации, законности предоставленного договора. После нотариального заверения договор с приобщенными документами передается на регистрацию в государственный орган.
Подтверждением смены собственника жилого помещения служит лист записи из ЕГРП, выдаваемый Росреестром. Завершающим этапом служит подписание сторонами акта приема-передачи проданной комнаты в коммунальной квартире.
Скачать образец извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире
