Можно ли продать квартиру с обременением ипотекой и как это правильно сделать в 2020 году

Многих заемщиков интересует, как продать квартиру в ипотеке. Причины продажи ипотечного жилья могут быть разными – развод, желание купить квартиру посвободнее, появление финансовых трудностей. Но вне зависимости от них, процесс имеет свои трудности и особенности.

Основные сведения

Особенность сделки по купле-продаже ипотечного жилья состоит в том, что в ней есть три участвующих стороны – заемщик-собственник, покупатель и банк-кредитор. Так, если квартира приобреталась на заемные средства у банка, то банк становится залогодержателем.

Заемщик не вправе совершать сделки с ипотечным жильем, включая продажу, обмен и другие юридические действия, предварительно не получив согласие банка. Если он попытается продать квартиру втайне от банка, то все права на жилье перейдут кредитору.

По словам специалистов, продажа ипотечной квартиры обоснована в том случае, если продавец планирует расширить жилплощадь (к примеру, переехать в трешку из двушки) и ему осталось погасить по ипотеке небольшой долг.

Продавцы ипотечного жилья заинтересованы в получении максимальной прибыли от проведения сделки. Им необходимо расплатиться с кредитором и выручить как можно большую сумму остатка. Продавцы редко снижают цены, однако если у человека нет возможности продолжать выплачивать кредит, то в его интересах – найти клиента как можно быстрее.

В то же время скидки при продаже ипотечного жилья всегда есть – это призвано уравновесить риски покупателя.

Пошаговая инструкция по продаже ипотечной квартиры

Для продажи ипотечной квартиры необходимо совершить следующие действия.

1. Подготовить документы

Продавец должен собрать такой пакет документов:

• ксерокопии своего паспорта и документов, устанавливающих личность других владельцев квартиры;
• свидетельства о рождении детей, если несовершеннолетние тоже выступают собственниками жилья;
• выписка из ЕГРН, устанавливающая право собственности на жилье;
• технический паспорт жилья (можно оформить в МФЦ или БТИ);
• справка об отсутствии задолженностей по оплате ЖКХ;
• выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех прописанных в ипотечном жилье людях (на момент продажи зарегистрированные лица должны отсутствовать);
• разрешение на проведение сделки со стороны супруга, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
• разрешение от сотрудников органов опеки, если в семье есть маленькие дети (выдается при предоставлении документов, которые подтверждают приобретение нового жилья);
• справка об оценке жилья.

Данный список документов не является исчерпывающим – могут потребоваться другие справки и бумаги.

2. Организовать продажу жилья

Способ продажи ипотечного жилья зависит от многих обстоятельств – к примеру, от использования материнского капитала, развода супругов и других факторов.

Существуют следующие способы продажи ипотечной квартиры.

1. Самостоятельное проведение сделки купли-продажи

Сделка проводится без обращения к кредитору. Продавец сам ищет заинтересованных покупателей. Их необходимо проинформировать о том, что жилье находится в ипотеке.

Как только покупатель нашелся, необходимо:

• обратиться к кредитору и договориться о выкупе залога;
• составить предварительный договор, после чего заверить его у сотрудника нотариального агентства.

Далее покупатель вносит на один счет деньги для выкупа жилья, а на другой – сумму для продавца.

После этого кредитор снимает обременение.

Затем необходимо зарегистрировать договор купли-продажи, обратившись в Росреестр.

Преимущества самостоятельной продажи квартиры – быстрое проведение сделки, несложная процедура, установление цены по усмотрению продавца. Главное – найти заинтересованного в сделке покупателя.

2. Проведение купли-продажи с помощью кредитора

Сотрудники банка самостоятельно проводят все действия, связанные с продажей жилья. Они организовывают оценку квартиры, ищут покупателя, демонстрируют жилье, снимают обременение. Покупатель погашает ипотеку и переоформляет квартиру на свое имя.

Если между стоимостью жилья и суммой долга по ипотеке есть денежный остаток, он передается продавцу. Средства хранятся в банке, доступ к ним открывается после подписания соответствующих документов.

Преимущество этого способа – отсутствие необходимости лично участвовать в процедуре. Недостатки – незаинтересованность банков проводить такие процедуры из-за отсутствия прибыли, снижение цены продажи, временные затраты.

3. Продажа жилья после досрочной выплаты ипотеки

Для этого у покупателя должны быть на руках деньги для полной выплаты ипотеки. Порядок действий в данном случае следующий:

• обратиться к кредитору для получения разрешения на продажу жилья;
• составить заявление на досрочную выплату ипотеки;
• составить предварительный договор купли-продажи и заверить его в нотариальном агентстве (потребуется указать, что покупатель досрочно выплачивает ипотеку за продавца);
• выписаться из квартиры (и выписать остальных зарегистрированных в жилье людей);
• взять задаток, размер которого должен быть не меньше остатка долга по ипотеке;
• внести на счет сумму, досрочно погасить и закрыть ипотеку, взять у банка подтверждающую данный факт справку;
• снять обременение, поставить подпись в договоре;
• обратиться в ЕГРП для регистрации перехода права собственности;
• взять у покупателя остаток суммы.

Способ несложный и быстрый, однако пользуются им редко. Так, продавец может в любое время отказаться проводить сделку. При заболевании или смерти заемщика покупателю придется обращаться в суд для решения финансовых вопросов, несмотря на нотариально заверенные документы.

К тому же найти покупателя, готового сразу оплатить ипотеку, непросто.

4. Продажа жилья с погашением долга в ходе проведения сделки

В этом случае банк становится получателем задатка. Рекомендуется воспользоваться помощью профессионального риэлтора.

Процедура проходит следующим образом:

• продавец получает у кредитора разрешение на сделку, выясняет размер текущего ипотечного долга;
• покупатель вносит на один счет средства для банка, на второй – для продавца;
• стороны подписывают соглашение, регистрируют сделку в Росреестре;
• покупатель получает залоговое обязательство, а продавец – доступ к первому счету для погашения ипотеки;
• банк предоставляет покупателю закладную – через нее тот в МФЦ оформляет справку о снятии обременения;
• продавец получает доступ к своим средствам на втором счете.

Недостаток этого способа состоит в том, что банк самостоятельно устанавливает даты и сроки проведения процедуры.

5. Продажа жилья с долгом

Это распространенный вариант, который предполагает переход долга к покупателю. Способ используется, если у покупателя недостаточно средств для покупки квартиры. Банк заключает с ним ипотечный договор – или на прежних, или на новых условиях, в зависимости от платежеспособности нового заемщика.

Процедура проходит следующим образом:

• стороны составляют договор задатка с указанием кредитора;
• покупатель делает взнос, оплачивая долг по ипотечному кредиту;
• банк проводит перерегистрацию залога;
• покупатель и продавец подписывают документ о переуступке ипотечных обязательств;
• с квартиры снимается обременение;
• заключается договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности;
• продавец получает оставшуюся сумму через банк или покупателя.

К преимуществам данного способа относятся следующие:

• почти полное отсутствие рисков, поскольку в сделке принимает участие банк;
• покупатель получает возможность приобрести квартиру на доступных условиях;
• не нужно снимать обременение самостоятельно.

Недостатки следующие:

• кредитор может отказаться проводить сделку по причине того, что покупатель не соответствует требованиям, предъявляемым к заемщикам;
• покупателей, желающих купить ипотечную квартиру, найти сложно.

Рекомендуется обращаться в аккредитованные агентства недвижимости, однако за их услуги потребуется заплатить.

6. Продажа кредита

В этом случае продается не квартира, а сама ипотека. Стороны подписывают соглашение о том, что ипотечные обязательства переоформляются на другого человека. Впоследствии покупатель становится и собственником квартиры, и заемщиком с непогашенной ипотекой. В схеме перекредитования участвуют кредитор, покупатель и продавец. Последний освобождается от финансовых обязательств.

Но на момент подписания договора покупателю необходимо внимательно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования. Он рискует столкнуться с тем, что условия окажутся для него невыгодными.

7. Срочный выкуп жилья через агентство недвижимости

Существуют специальные агентства недвижимости, которые оказывают помощь при купле-продаже имущества в виде посреднических услуг. Данные агентства не занимаются поисками покупателей, поскольку сами выступают ими. Они приобретают жилье за собственные деньги.

Практика показала, что среди подобных агентств недвижимости очень легко натолкнуться на мошенническую фирму.

При выборе агентства необходимо нужно руководствоваться следующими факторами:

• действие агентства в рамках ЖК РФ и ГК РФ;
• минимальный срок работы в сфере недвижимости – 5 лет;
• заключение предварительных соглашений, оформление гарантийных писем и другие варианты документального сопровождения сделки, что подтверждает надежность компании;
• оказание ряда дополнительных услуг на бесплатной основе (консультации, юридическое сопровождение, оценка недвижимости, использование банковской ячейки);
• нотариальное оформление, проверка суммы и перевод средств через банковскую организацию;
• обеспечение квалифицированной поддержки клиента, предоставление отчета о совершенных действиях;
• сотрудничество с крупными банками России и иными авторитетными учреждениями.

Для того чтобы уточнить порядок действий при продаже ипотечного жилья, необходимо связаться с сотрудниками выбранного агентства.

8. Продажа ипотечного жилья при разводе

Продажа ипотечного жилья при разводе супругов требует определения следующих нюансов.

1. Дата покупки ипотечной недвижимости. Важно, когда была приобретена квартира – до официальной регистрации брака или уже после. Если квартиру купили после узаконения отношений, то на нее распространяется закон о совместной супружеской собственности.
2. Наличие брачного договора. Этот документ устанавливает особый порядок раздела имущества, нажитого супругами в течение совместной жизни.
3. Дата оформления ипотечного кредита. Если заемщик оформил кредит, находясь в браке, то обязательным участником сделки становится его супруг. Долги в этом случае тоже общие. Если кредит оформлен до вступления в брак, то только заемщик имеет все права на недвижимость при разводе. Но его супруг при этом вправе обратиться в суд с требованием выплаты компенсации личных средств, которые тот затратил на погашение кредита.

Есть такие варианты раздела квартиры:

• при разделе недвижимости через суд можно выделить доли с распределением их между разводящимися – в то же время проводится и распределение ипотечных обязательств;
• второй вариант раздела недвижимости через суд – передача жилья и долгов по ней одному из разводящихся.

Регистрация сделки проводится при соблюдении одного из двух условий:

• банк снимает обременение после полного погашения кредита в досрочном порядке;
• сделка оформляется с обременением: покупатель вносит средства на банковский счет, досрочно погашает кредит, выводит жилье из залога и проводит регистрацию.

Если один из супругов без уведомления второго продает с помощью банка ипотечный кредит, то другой супруг должен инициировать судебное разбирательство и признать сделку недействительной. Нарушителю придется выплатить финансовую компенсацию.

Рекомендуется обратиться к проверенному агенту по недвижимости, чтобы продать жилье с экономией времени и денег.

9. Продажа ипотечного жилья, купленного с маткапиталом

Особенности ипотечного жилья с материнским капиталом такие:

• собственниками квартиры выступают все члены семьи, даже несовершеннолетние;
• у каждого собственника есть выделенная доля в жилье.

Продажа такого жилья допустима при соблюдении следующих условий:

• малыш, на которого выдавался сертификат о капитале, достиг 3-летнего возраста;
• сотрудники органов опеки оформили разрешение на проведение сделки;
• родители соблюдают права ребенка, приобретя новое жилье, и имеют подтверждающие данный факт документы.

Чтобы сделку купли-продажи в дальнейшем не признали недействительной, потребуется выделить долю ребенку.

В случае если ипотека за квартиру с маткапиталом еще не выплачена, то порядок действий будет следующим:

• обращение к кредитору для оформления согласия на проведение сделки;
• обращение к органам опеки для оформления соответствующего разрешения;
• выбор схемы продажи;
• определение стоимости;
• поиск покупателя;
• проведение сделки;
• приобретение новой квартиры на протяжении последующих 6 месяцев, выделение в ней доли ребенку;
• регистрация соглашения о распределении долей.

Стоимость ипотечной квартиры будет ниже стандартной рыночной цены, поскольку покупатель в этом случае несет риски.

Новая квартира должна обладать как минимум такими же характеристиками, относящимися к площади, размеру доли ребенку и техническому состоянию, что и прежнее жилье.

10. Продажа квартиры купленной по военной ипотеке

В этом случае порядок действий будет следующим:

• информирование кредитора и Росвоенипотеки о намерении собственника снять обременение для последующей продажи квартиры;
• подача заявления на повторное оформление участника реестра НИС для получения возможности еще раз приобрести жилье по военной ипотеке (действие проводится одновременно с первым шагом);
• обращение к кредитору за расчетом оставшегося долга для его погашения;
• получение справки о том, что обременение с квартиры снято;
• получение свидетельства о собственности (для его оформления потребуется обратиться в ЕГРП).

Выделенные по программе НИС государственные деньги возвращаются на счет участника данной системы. Их допускается использовать повторно для приобретения новой квартиры.

3. Оплатить налоги

Если продавать жилье после установленного срока владения, то платить налог и отправлять декларацию не потребуется.

При расчете налогов необходимо учитывать следующие нюансы.

1. Если жилье приобретено в 2016 году или позже, то минимальный период владения квартирой составляет 5 лет. Так, при продаже жилья в 2020 году придется подавать в налоговые органы декларацию и считать налог НДФЛ 13%. Если квартиру купили до 2016 года, то минимальный период владения ею – 3 года.
2. В 2020 году минимальный срок для квартир, по истечении которого продавец освобождается от налогообложения, планируют снизить до 3 лет. Уменьшение срока относится только к тем продавцам, которые продают единственную квартиру. Если, к примеру, у человека есть в собственности другое жилье, то минимальный период остается неизменным – 5 лет.
3. При этом если новое жилье приобрели в течение 3 месяцев до продажи того, по которому рассчитывают налог, то минимальный период – 3 года.
4. Если квартира продается раньше минимального периода, то продавец вправе воспользоваться вычетом – 1 млн рублей или расходы на покупку. Но даже если налог составил 0 рублей, все равно потребуется подавать в налоговые органы нулевую декларацию.

В 2019 году действуют прежние сроки. Обновленные условия вступят в действие с 2020 года.

Риски для покупателя и продавца

Покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

• после внесения задатка продавец отказывается продавать жилье и исчезает вместе с деньгами неудавшегося покупателя;
• продавец по разным причинам оттягивает процесс снятия обременения с жилья.

Продавец рискует тем, что банковская организация может стать банкротом или лишиться лицензии.

Также стороны могут допустить ошибки в оформлении документов, наткнуться на мошенников, лишиться части денежных средств. Для предотвращения этих и других рисков можно доверить всю процедуру банку, который задействует профессиональных юристов и риэлторов.

Дополнительные особенности и нюансы

1. Кредитор может и отказать в выдаче разрешения на продажу ипотечной квартиры. Большинство банков придерживаются следующего мнения: сначала собственник должен оплатить весь долг, после чего он может распоряжаться жильем по собственному усмотрению. К примеру, в Санкт-Петербурге только некоторые отделения Сбербанка и ВТБ могут одобрить продажу ипотечного жилья.
2. Если у покупателя тоже есть ипотека, то есть возможность провести перевод долга. Однако это допустимо, когда продавец и покупатель – клиенты одного и того же банка.
3. Предварительный договор купли-продажи необходим для того, чтобы у участников сделки возникло обязательство заключить в будущем главный договор на тех же условиях и в срок, прописанный в предварительном соглашении. В этом больше всего заинтересованы покупатели: если продавец откажется проводить сделку, то покупатель вправе инициировать судебное разбирательство и принудить его к ней. Суд вынесет постановление о том, что покупатель-истец становится собственником жилья. То же самое относится и к продавцам – они тоже могут обратиться в суд.

Подводим итоги

Таким образом, на начальных этапах продажа ипотечного жилья мало чем отличается от проведения стандартной сделки. Потребуется только информировать всех потенциальных покупателей о том, что жилье находится в залоге у кредитора. Если покупателя данный факт не отпугнул, необходимо определиться со способом продажи жилья и оплатить при необходимости налог. При возникновении проблем рекомендуется обратиться в суд.