Покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в несколько этапов. Перед тем как заключать сделку с продавцом, необходимо минимизировать все возможные риски. В противном случае вы можете стать жертвой обмана.
При приобретении любого вторичного жилья, необходимо уделить особое внимание его истории. Это связано с тем, что права на имущество могут быть не только у продавца.
Какими бывают виды обременений
Существует несколько видов обременений, каждый из которых нужно рассмотреть в отдельности:
- Если в помещении проживает рентополучатель, то рентоплательщик не имеет права продавать объект без его согласия.
- Если в квартире прописаны другие жильцы, то продать ее не получится до того момента, пока они не выпишутся из нее. Если гражданин не желает отказываться от своих прав на недвижимый объект, то выписать его можно только на основании судебного постановления.
- Если заключен договор найма, то проживающие в квартире люди не могут препятствовать продаже недвижимости. Однако в документе указан период, на протяжении которого жильцы могут находиться в квартире. Поэтому если вы хотите продать недвижимость, то нужно ждать момента, когда заключенный договор будет признан недействительным.
- Если речь идет о помещении, расположенном в аварийном доме, то его продажа невозможна.
- За неуплату коммунальных платежей на квартиру может быть наложен арест. Чтобы иметь возможность продать недвижимый объект, необходимо полностью погасить имеющуюся задолженность.
- Ипотека. Под данным понятием подразумевается одна из форм залога недвижимого имущества с целью получения кредита в банке на покупку этого объекта. Ипотека является гарантией того, что финансовая организация получит свои деньги обратно. Собственник не сможет продать такую недвижимость, если банк не даст добро. Чтобы добиться положительного решения, первоначальному владельцу нужно выплатить ровно 50% от стоимости жилья. В некоторых случаях кредитор требует полного погашения долга.
Риски для покупателя
Единственная сторона, которая рискует заключать сделку по приобретению недвижимости, находящейся в залоге – покупатель. Это связано с тем, что владелец жилья может просто отказаться от заключения сделки или денежные средства будут потрачены не по назначению.
Если собственник недвижимого объекта предлагает вам внести аванс с целью погашения кредита, ни в коем случае не идите на это.
Если вы сделали задаток, то не обойтись без обращения в суд. Вы гарантированно получите свои деньги обратно, но стоит учитывать, что это довольно длительный процесс. Помимо этого, ответчик может осуществлять выплату частями.
Если осуществляется переоформление кредита, то покупателю не стоит переживать, так как закон в любом случае будет на его стороне. Однако вы рискуете зря потратить свое время, если банк откажется заключать с вами кредитный договор. Вы получите свои деньги обратно, но не добьетесь желаемого.
Способы минимизации рисков
Чтобы избежать каких-либо негативных последствий, необходимо следовать указанным рекомендациям:
- Обратиться к риелтору.
- Перед покупкой недвижимости нужно получить выписку из Росреестра. Это можно сделать прямо на официальном сайте службы государственной регистрации. В полученной выписке будет указано, наложены ли на недвижимый объект обременения.
- Дом, в котором располагается жилье, не должен находиться в аварийном состоянии.
- Обратиться в ФНС и узнать, сдается ли помещение в наем. Данную информацию могут также предоставить органы местного самоуправления.
- Убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.
- Убедиться в том, что на недвижимость не наложен арест.
- Узнать, прописан ли в помещении кто-то кроме продавца, если да, то остальные жильцы тоже должны быть выселены.
За получение выписки из Росреестра потребуется заплатить пошлину.
Порядок действий при покупке квартиры с обременением
Если вы минимизировали все возможные риски, то можете приступать к следующим действиям:
- Чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо получить согласие финансовой организации.
- Узнать размер задолженности по кредиту. В некоторых случаях банк требует от первоначального собственника уплаты 50% от стоимости жилья.
- Снять обременение. Для этого между сторонами сделки заключается договор. В этом документе четко указывается, что покупатель должен выплатить оставшийся долг финансовой организации. Соглашение не будет считаться действительным, если его не заверит нотариус.
- Когда задолженность будет погашена, стороны заключают договор купли-продажи. В качестве подтверждения выплаты долга банк выдает покупателю соответствующий документ.
- Затем нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на недвижимый объект. Для этого нужно взять с собой квитанцию о погашении долга, выданную банком.
- Когда сделка будет зарегистрирована, покупатель должен погасить оставшуюся сумму по ипотеке.
Если жилье находится в ипотеке, то чтобы его приобрести, покупатель должен обратиться в тот же банк, где оформлялся кредит.
Необходимые документы
Чтобы купить квартиру с обременением по ипотеке, сторонам сделки необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Паспорт продавца, а также покупателя.
- Справка по форме 2-НДФЛ.
- Договор залога и ипотеки.
- Документы на недвижимый объект.
Если собственник не один, то документы должен предоставить каждый из них. Если один из владельцев является недееспособным или несовершеннолетним, то дополнительно подается согласие органов опеки и попечительства.
Выводы
Покупка жилья с обременением – это очень серьезный шаг, к которому нужно подойти ответственно. Если вы плохо разбираетесь в том, как ведутся подобные дела, то лучше всего обратиться за помощью к грамотным юристам.
